住宅宿泊事業における住宅宿泊管理業者への委託の要件

住宅宿泊自協の委託については、以下のように、不在型の場合は、強制的に委託することとされています。

住宅宿泊事業は、以下の要件に該当する場合、住宅宿泊管理業者に委託しなければなりませんが、これには家主居住型でも規模が大きい場合も規定されています。

住宅宿泊事業者は、以下のいずれかに該当するときは、次の委託の方法により、当該届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を一の住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。

ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、当該住宅宿泊事業者が自ら当該届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を行うときは、この限りでない。

１．届出住宅の居室の数が、一の住宅宿泊事業者が各居室に係る住宅宿泊管理業務の全部を行なったとしてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないものとして5室を超えるとき

２．届出住宅に人を宿泊させる間、不在（一時的なものとして日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在を除く）となるとき

３．2に該当する場合であっても、a、bの次のいずれにも該当する場合、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅との距離その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められるため、委託を要しない。

ａ住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内若しくは敷地内にあるとき又は隣接　　しているとき（住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができ　　ないことが明らかであるときを除く）

ｂ.届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるとき

出典：住宅宿泊事業法第11条

そして、委託する場合、原則として、自己での管理を否定しています。

住宅宿泊管理業務の委託は、次に定めるところにより行わなければならない。

ａ.届出住宅に係る住宅宿泊管理業務の全部を契約により委託すること

ｂ．委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、あらかじめ、法第3条第2項の届出書及び同条第3項の書類（届出添付書類）の内容を通知すること

出典：委託の方法（住宅宿泊事業法施行規則第9条）

つまり、委託する場合は、全部を住宅宿泊管理業者に委託することと規定されていて、複数の業者に委託することや、一部を自ら行うことは想定されていません。

２-２（7）住宅宿泊管理業務の委託（法第11条第１項関係）

①委託について・法第11条第１項に基づき、届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合は、一の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは認めないこととする。ただし、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を一部に限り再委託することは差し支えない。

出典：国交省・厚労省　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）https://www.mlit.go.jp/common/001215784.pdf

しかしながら、これは、さらに民泊ポータルサイトで例外が示されており、実質的には、住宅宿泊事業者が自ら一部業務を行うことを肯定しており、ガイドラインの例外を示しています。

管理業者への委託業務の一部を事業者が行ってもいいのですか？

法律の規定による委託をするときは、住宅宿泊管理業務の全てを委託する必要があり、一部を委託せずに自ら行うことはできません。ただし、住宅宿泊管理業者に委託をした上で、住宅宿泊管理業者の責任のもと、自ら行うことまでを否定するものではありません。

出典：民泊ポータルサイト住宅宿泊事業法　FAQ集

このQ&Aは本来はガイドライン、法の趣旨から逸脱しているようにも見えますが、この解釈がないとすると、例えば地方で、全く住宅宿泊管理業者がいない地域の場合、家主不在型や大型のアパートなどでの住宅宿泊事業ができなくなり、地域格差をいたずらに生み出すこととなるための調整のための措置ではないかと推測されます。

なお、法の趣旨に反している行政解釈はいかがなものかという意見もあるかもしれませんが、行政実務でガイドラインやQ&Aで上位法令を否定するような例外を設けることはよくあり（いわゆる要綱行政ですね）、これが直ちに違法というものではありませんし、実績が積み上がれば、法令自体改正釣れる可能性があります。なぜならば、所管の官庁が同じであるから、行政内部の意思決定に矛盾が生じることがないからです。

地方で住宅宿泊事業を行う場合の住宅宿泊管理業者の選定について

地方で住宅宿泊事業を行う場合は、全国展開している業者や近県の業者などから選定するのがよいと思います。

駆付けや清掃などに対応できる範囲に住宅宿泊管理業者がいない場合、民泊をあきらめがちですが、上記の規定により、自己で管理を行い、住宅宿泊事業にかかる定期報告や集客などを委託すれば（正確には一括委託し、自己で物件管理等の部分を再委託受ける。）、十分に民泊は運営可能ですので、近くに業者がいないからと言ってあきらめるのは尚早です。※ただし最低限、駆付け要員や清掃対応は必要です。

業者にあてがない場合は、当事務所にお申し付けいただければ、条件に合う業者をご紹介いたします。（※業者ご紹介のみであれば、紹介料は不要ですが、相談料とし実費をいただいております。コンサルティングが必要な場合は、別途お見積りいたします。）